Publicado el 05 de mayo de 2020

¿Para quién se necesita una norma que regule la postergación o suspensión de pago de alquileres?

Gerson Barboza De las Casas

Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Miembro del Taller de Derecho Civil «José León Barandiarán» de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Docente adjunto y profesor invitado en el Centro de Estudios Continuos de la Pontificia Universidad Católica del Perú en diversos cursos de Derecho civil.

El primer punto que debe tener definido un dispositivo normativo para mitigar la crisis que se podría generar (o ya se viene generando) por el impago de los arrendamientos —como consecuencia de las políticas del Poder Ejecutivo y sus disposiciones normativas destinadas a evitar el contagio de la COVID-19— es la finalidad. A nuestro entender: evitar que se afecte la cadena de pagos arrendador-arrendatario.

Ahora bien, partimos de la siguiente premisa: las personas a quienes se dirigiría esta propuesta normativa se verán impedidas de recurrir a una instancia judicial para solicitar el reajusta de sus prestaciones, demandar la resolución contractual, asistir a una audiencia de conciliación, recurrir a la instancia arbitral o contratar servicios de asesoramiento legal. ¿Por qué? Porque son personas que afrontan un problema actual de liquidez, sea porque perdieron el empleo o sus ingresos se han visto gravemente afectados; o, simplemente, el acceso a la justicia representa un costo económico mayor que el pago de las rentas que adeudan (por ejemplo, las personas cuyo alquiler es menor a S/. 500).

Entonces, la solución a través de una propuesta normativa no se justifica en que no se pueda arribar a una respuesta mediante la interpretación o integración normativa; sino que, por las extraordinarias circunstancias, un litigio (judicial o arbitral) sería «excesivamente oneroso» o no resulte beneficioso para la parte que pretenda una tutela jurisdiccional efectiva.

En resumen, el problema ante esta crisis no se encuentra en el arrendatario que no puede pagar el alquiler de la casa de playa o la oficina prime coworking. Esta crisis perjudica a la población que se encuentra en una situación de vulnerabilidad. Situación en la que difícilmente se podrá contratar un servicio de asesoría legal, pagar tasas judiciales o esperar un proceso judicial de dos instancias y un recurso extraordinario de casación.

  1. ¿Para quién se regula?: Sobre las características del mercado de arrendamientos inmobiliarios con fines de vivienda

Una cuestión central en todo proceso normativo es identificar a quiénes se dirigirá la futura norma, a qué personas se asignarán derechos y a qué otras, obligaciones, qué nuevas relaciones jurídicas o deberes se impondrán, con la finalidad de poder brindar una solución adecuada al problema identificado.

Atendiendo al tema que nos convoca, según una publicación del INEI (2018: 73-75), sobre la base de los censos realizados en el 2017, las características de las viviendas particulares alquiladas son, resumidamente, las siguientes:

  • Del total de viviendas particulares que suman 7 millones 698 mil 900, el 76,0% que equivale a 5 millones 853 mil 91 viviendas son propias. De otro lado, 1 millón 256 mil 520 viviendas (16,3%) son alquiladas y 589 mil 289 viviendas (7,7%) tienen otra forma de régimen de tenencia, (viviendas cedidas por el centro de trabajo, por otro hogar o institución y anticresis).
  • En el Censo 2017, se registraron 1 millón 256 mil 520 viviendas particulares alquiladas (16,3%). Al comparar el periodo intercensal 2007 – 2017, se ha incrementado en 276 mil 863 viviendas particulares (28,3%). El incremento promedio anual fue de 27 mil 686 viviendas con una tasa de crecimiento promedio anual de 2,5%.
  • Durante el periodo intercensal 2007 – 2017, las viviendas particulares alquiladas crecieron en mayor medida en los departamentos de Madre de Dios (70,5%), San Martín (53,6%), la Provincia Constitucional del Callao (46,6%) y la Provincia de Lima (40,5%), todas ellas con una tasa de crecimiento promedio anual mayor al 3,0%.

Entonces, de manera general, observamos que el mercado inmobiliario de alquileres de vivienda en el país representa el 16,3% del total de viviendas a nivel nacional con un incremento promedio anual de 2,5% y principalmente en la zona oriental del país. Esto último se explicaría en la recuperación de ventas de viviendas nuevas en Lima consolidada durante el 2018, siendo aún la demanda por departamentos superior a la oferta actual del mercado limeño, y la agresiva política de acceso a la vivienda impulsada por el Estado (BBVA 2019: 1-2, 12).

Otro aspecto importante es delimitar el problema sobre la base de los distintos tipos de arrendador/arrendatario se persigue cautelar. En relación con el arrendatario, nos referimos a aquel que se encuentra habitando una casa con fines de vivienda («residencia habitual») y ante esta situación deberá desplazarse hacia otro lugar fuera de la ciudad (departamento o provincia de origen) al no contar con otro inmueble o pariente que brinde un refugio temporal (inmigrantes extranjeros, por ejemplo).

En relación con los inmigrantes venezolanos, según Informe Migratorio elaborado por la Superintendencia Nacional de Migraciones, estos presentan las siguientes características de vivienda y convivencia (2018: 76 y ss.):

  • La condición de vivienda que tiene mayor peso porcentual es la vivienda alquilada con un 89% del total. Este porcentaje se incrementó en 8% en el 2018. La vivienda familiar tiene un peso de 2% y disminuyó 4 puntos porcentuales entre el 2017 y 2018. Casi la totalidad de las personas encuestadas declararon que han estado menos de un mes en el lugar que informan como su vivienda.
  • El rango de edad que predomina en el total es de 20 a 29 años con un porcentaje de 45%, este rango de edad predomina en la categoría de 2 a 3 personas que habitan una vivienda con un 47%. En segundo lugar, está el rango de edad de 30 a 39 años con un porcentaje de 31% en la categoría de una sola persona.
  • En relación con el monto de la renta, El 43% de los ciudadanos venezolanos pagan por el alquiler de la vivienda entre S/.251 a S/.500 mensuales. En segundo lugar, con un 29% de los ciudadanos venezolanos pagan por el alquiler de la vivienda menos de S/. 250 mensuales. El común denominador de pago de alquiler, ya sea que viva una sola persona en una habitación, 2 personas por habitación o más personas por habitación. El valor del pago de alquiler es menor a S/ 500 mensuales.
  • La densidad poblacional se concentra en Lima con un 86% y en la provincia constitucional del Callao con un 6%, si súmanos estas dos cantidades tenemos un total de 92% de concentración en la región Lima.

Entonces, tenemos que los inmigrantes venezolanos habitan en su gran mayoría en viviendas alquiladas, siendo un grupo poblacional joven y con rentas de alquiler bastante bajos; en ese sentido, tendrán poco incentivos para iniciar un proceso judicial de reajuste o reducción de dicha renta. Más aún si consideramos presumiblemente por el monto de alquiler que los contratos de arrendamientos deben ser verbales, careciendo de toda eficacia probatoria en un eventual proceso.

Por el lado de los arrendadores, tenemos que un porcentaje de estos (millenials) arriendan inmuebles que fueron adquiridos a través de créditos hipotecarios con entidades el sistema financiero y como una inversión a largo plazo (Ramírez 2019; Tineo 2019: 10). Por ello, en caso de aplazarse o postergarse el pago de la renta a favor de los arrendatarios, este tipo de arrendadores también debería tener facilidades o mecanismos efectivos para el pago de dichos créditos.

De otra parte, los propietarios que financiaron sus inmuebles con recursos propios deberán gozar de algún tipo de subsidio como se viene otorgando a favor de hogares vulnerables con trabajadores independientes y pago de planilla para remuneración bruta mensual no mayor a S/. 1500.00, priorizando aquellos casos en los que dichos propietarios también se encuentren en situación de vulnerabilidad, garantizando la cadena de pagos. El criterio de monto del subsidio podría calcularse sobre la base del valor promedio de arrendamiento de los grupos socioeconómicos cuya renta no justificaría un eventual litigio, restringiendo a aquellos inmuebles que tienen fines de vivienda (excluyendo locales comerciales y oficinas).

  1. Los incentivos para el cumplimiento normativo

El último aspecto (probablemente el más complicado) es cómo generar el incentivo —además de los mecanismos destinados a evitar la ruptura de la cadena de pagos arrendador-arrendatario, arriba detallados— para el cumplimiento de una eventual norma, es decir, cómo garantizar que las disposiciones de aplazamiento sean respetadas por los arrendadores, evitando que, mediante uso de la fuerza (ilegal ciertamente), estos lancen o despojen a sus arrendatarios.

Esto puede ir desde sanciones administrativas y civiles contra los infractores normativos hasta denuncias penales por usurpación, sin embargo, ello eventualmente puede acarrear problemas de efectividad debido a los problemas de fiscalización efectiva (bajos niveles de detección) por parte de las autoridades, generándose una situación de alto beneficio/baja detección. En ese sentido, la sanción no sería una solución idónea.

En el lado de los incentivos, estos deberían incidir sobre tres aspectos: (i) alivio en la presión fiscal (rentas de primera categoría) de cara a una agresiva política de recaudación tributaria que deberá implementar el Estado a partir del 2021, (ii) acceso al crédito para mejora y regularización de la fábrica o construcción de vivienda particular y (iii) formalización de la propiedad. En relación con estos dos últimos aspectos, se debe destacar los siguientes resultados del Censo Nacional 2017: XII de Población y VII de Vivienda (INEI 2018: 23 y ss.):

  • 2 millones 148 mil 494 viviendas particulares tienen como material predominante en sus paredes exteriores adobe o tapia, lo que representa el 27,9% del universo de viviendas; mientras que 727 mil 778 viviendas tienen como material predominante en las paredes exteriores madera, que significa el 9,5% del total de viviendas particulares. Otros materiales que tienen las viviendas, pero en menores porcentajes son: triplay, calamina y estera (3,1%), quincha (2,1%), piedra con barro (1,0%) y piedra o sillar con cal o cemento (0,6%).
  • 3 millones 246 mil 505 de viviendas particulares, tienen en sus pisos como material predominante el cemento, lo que representa el 42,2% del total de viviendas, al comparar con el censo de 2007 se ha incrementado en 33,0% (804 mil 621) de viviendas particulares con este tipo de material. En tanto, 2 millones 448 mil 766 viviendas tienen como material predominante en sus pisos tierra, lo que representa el 31,8% del total de viviendas. En comparación con el Censo de 2007 se observa una disminución de 11,9% (330 mil 910).
  • En el país existen 5 millones 853 mil 91 viviendas particulares propias, de estos 2 millones 964 mil 813 viviendas (50,7%) tienen título de propiedad, mientras que 2 millones 888 mil 278 viviendas (49,3%) no tienen título de propiedad. Los porcentajes más bajos de viviendas propias con título de propiedad se encuentran en Huancavelica (26,9%), Amazonas (30,0%), Huánuco (31,2%), Pasco (31,7%), Apurímac (33,6%), Loreto (35,7%), Cusco (35,9%) y Cajamarca (36,6%).

Como se observa, existe una gran brecha para saneamiento físico y legal en nuestro país. En ese sentido, los incentivos que se generen a partir de una propuesta normativa podría enfocarse en este aspecto (además del tributario), con la finalidad de disminuir el porcentaje de litigios que se pudieran generar por el impago de las rentas, a la vez que se incrementa la formalización de la propiedad, la recaudación tributaria en el largo plazo y el acceso al crédito.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BBVA Research

2019           Perú: Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana

Instituto Nacional De Estadísticas – INEI

2018           Perú: Características de las viviendas particulares y los hogares. Acceso a servicios básicos.

RAMÍREZ, Zulema.

2019           «El 60% de millenials que adquiere vivienda lo hace con fines de inversión». Gestión. Lima, 28 de agosto.

Superintendencia Nacional de Migraciones

2018           Informe Migratorio. Características sociodemográficas de ciudadanos venezolanos que tramitaron el Permiso Temporal de Permanencia – PTO en el Perú 2017-2018.

TINERO RAMOS, Raquel.

2019           «Millennials influyen en las tendencias inmobiliarias». La Cámara: Revista de la CCL. Octubre 14, n.° 900, pp. 10-12.